인사동 사람들

21일 동자동서 열린 공공주택사업 토론회
공공개발구역 건물 소유주 대부분이 외지인
“민간개발 추진되면 외지인 투기수단으로 전락”
눈치 보는 국토부‧LH “쪽방주민‧소유주 윈윈해야”
쪽방주민 “우리 목소리에 더 귀 기울여달라”

21일 오후 서울시 용산구 동자동 성민교회에서 빈곤사회연대가 제작한 다큐멘터리 ‘꽃 심고 비질하며 마을 지킨 주민을 존중하라’가 상영되고 있다. 사진 복건우

빈곤사회연대가 제작한 다큐멘터리 ‘꽃 심고 비질하며 마을 지킨 주민을 존중하라’를 보면 공공주택사업을 두고 서로 다른 목소리가 드러난다. 쪽방주민은 ‘공공주택사업 환영’이라는 피켓을 들고 공공개발을 일제히 반기지만, 토지·건물 소유주는 공공주택사업 철회를 계속해서 주장한다. 현재 동자동 쪽방촌 일대에는 쪽방주민을 위한 임시 이주단지와 이들이 재정착할 수 있는 영구임대주택이 지어질 예정이다.

21일 오후 서울시 용산구 동자동에서 ‘쪽방주민 주거권 보장을 위한 동자동 공공주택사업의 필요성’ 토론회가 홈리스추모제공동기획단(아래 추모제기획단) 주최로 열렸다. 이날 발언자로 나선 쪽방주민은 현재 지지부진한 동자동 공공주택사업의 조속한 추진을 촉구했다. 토론자로 참석한 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 등은 30분가량 토론을 벌인 뒤 주민과 질의응답을 가졌다.

- ‘아름다운 민간개발’은 공허한 슬로건일 뿐

동자동 쪽방촌은 현재 공공개발을 앞두고 있다. 2020년 국토부는 LH, 지방자치단체, 지방공사와 협력해 쪽방주민을 내쫓지 않는 ‘선(先)이주 선(善)순환’ 공공주택사업 계획을 발표한 바 있다. 서울시는 2020년 1월 영등포 쪽방촌을 시작으로, 2021년 2월에는 전국 최대 규모의 쪽방 밀집 지역인 동자동에도 해당 계획을 적용하기로 했다.

그러나 국토부와 서울시는 동자동 공공개발을 한없이 미루고 있다. 계획대로라면 지난해 12월 공공주택 지구지정을 완료하고, 올해까지 소유주에 대한 보상계획을 수립한 뒤 내년에는 주택 착공에 들어가야 한다. 지난 22개월간 사업은 첫 단계인 지구지정조차 제대로 이뤄지지 않고 있다.

21일 오후 서울시 용산구 동자동 성민교회에서 ‘쪽방 주민 주거권 보장을 위한 동자동 공공주택사업의 필요성’ 관련 토론회가 홈리스추모제공동기획단 주최로 열렸다. 임재만 세종대 부동산학과 교수(오른쪽에서 두 번째)가 마이크를 들고 발언하고 있다. 사진 복건우

공공주택사업(공공개발)과 도시정비형 재개발사업(민간개발)의 가장 큰 차이는 ‘기존 쪽방 주민의 재정착’ 여부다. 공공주택특별법에 따르면 공공개발의 경우 공공임대 35% 이상, 공공분양 25% 이하를 포함해 전체 주택의 절반 이상을 공공주택으로 공급해야 한다. 동자동 쪽방촌이 공공개발로 진행되면 공공임대 51.9%(1,250호), 공공분양 8.3%(200호) 등으로 원주민 1,000여 명의 임시 이주와 재정착이 가능해진다.

한편 동자동 쪽방촌이 민간개발로 진행되면 원주민 재정착률은 큰 폭으로 떨어진다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따르면 민간개발 임대주택 의무 비율은 10~20%로, 서울시는 자체 고시에 따라 그 비율을 15% 선에서 유지하고 있다. 이때 80%가 넘는 원주민은 정착은커녕 삶의 터전을 잃고 내쫓길 위기에 놓이게 된다. 소유주가 주장하는 ‘아름다운 민간개발’이 공허한 슬로건에 그치는 이유다.

게다가 민간개발이 예정된 쪽방촌 주민은 제대로 된 이주 대책이나 보상도 없이 집을 비워야 한다. 2008년 동자4구역 재개발 당시 원주민은 이주비 명목의 3~7만 원을 받고 원래 살던 땅에서 쫓겨났다. 고시원 2개를 포함해 100여 개 쪽방이 사라진 자리에는 35층짜리 주상복합단지가 들어섰다. 쪽방 건물주는 지금도 ‘리모델링 공사’, ‘낙후 건물 안전진단’ 등을 이유로 들며 강제 퇴거를 일삼고 있다. 이는 이주비 등 보상 책임을 지지 않고 개발에서 추가 이윤을 챙기기 위한 전형적인 ‘꼼수 조치’다.

토론회 발제를 맡은 장서연 공익인권법재단 공감 변호사가 동자동 쪽방촌 소유주 등기부등본 분석 결과를 발표하고 있다. 사진 복건우

이날 발제에는 동자동 쪽방촌 등기부등본을 전수조사한 결과가 발표됐다. 추모제기획단이 공공주택사업 예정지 건물 308채의 소유주 실거주지를 분석한 결과, 199채(64.6%)의 소유주가 동자동 외 다른 지역에서 거주 중인 것으로 드러났다. 그중 상속‧증여에 따른 소유주는 62건(31%), 강남 3구(강남‧서초‧송파)에 사는 소유주는 22건(11%)으로 조사됐다.

이에 대해 장서연 공익인권법재단 공감 변호사는 “동자동에 민간개발이 추진되면 쪽방촌은 외지인의 투기 및 재산 증식 수단으로 전락할 가능성이 크다”며 “헌법과 공공주택특별법에 따라 소유주의 재산권과 쪽방주민의 주거권 간 법익 균형성을 고려했을 때 공공성이 높은 공공주택사업을 추진하는 것이 바람직하다”고 주장했다.

공공개발과 민간개발에서 발생하는 개발이익을 비교 분석한 결과도 공개됐다. 참여연대 이슈리포트 ‘공공주택사업 및 민간 도심복합개발사업의 개발이익 분석: 동자동 쪽방촌을 중심으로’에 따르면 현행대로 동자동 쪽방촌에 공공개발이 추진될 경우 총 1,250세대의 공공임대주택이 건설될 예정이다. 이때 LH는 분양으로 1,471억 원의 개발이익을 환수할 수 있다. 소유주는 세대당 1억 4,000만 원, 최초 수분양자는 세대당 5,000만 원의 개발이익을 가져간다.

참여연대가 10월 발표한 이슈리포트 ‘공공주택사업 및 민간 도심복합개발사업의 개발이익 분석: 동자동 쪽방촌을 중심으로’에 나오는 동자동 쪽방촌 개발이익 분석 조건. 주거용 용적률은 500%는 심상정 정의당 의원실 질의에 대한 국토부 관계자의 답변이다. 참여연대 제공

반면 민간개발이 진행될 경우 공공임대주택은 8분의 1 수준인 156세대로 줄어들고, 소유주 개발이익은 10배에 가까운 13억 7,000만 원으로 늘어난다. 분양가상한제를 적용해도 소유주는 세대당 10억 5,000만 원, 최초 수분양자는 세대당 5,400만 원의 개발이익을 챙길 수 있다.

이에 대해 임재만 세종대학교 부동산학과 교수는 “민간개발의 경우 소유주와 사업자가 개발이익을 독점하기 위해 공공임대주택 비율을 더욱 축소할 가능성이 크다”며 “정부는 당초 발표한 도심복합개발사업을 민간사업으로 유도하는 것을 멈추고, 동자동 쪽방주민을 위한 공공주택사업을 속히 추진해야 한다”고 말했다.

- 공공개발 발표해 놓고 소유주 눈치 보는 정부

이날 토론회에는 사업 시행 주체인 국토부와 LH 등이 참석한 가운데 공공주택사업의 속도와 방향에 대한 여러 의견이 오갔다. 자리에 함께한 40여 명의 쪽방주민은 동자동의 열악한 주거 환경을 지적하고 정부에 주거 대책 마련을 촉구했다.

토론자로 나선 김경수 LH 도시재생사업처 부장은 공공개발 과정에서 소유주의 의견을 무시할 수 없다고 주장했다. 김 부장은 “동자동 공공주택사업이 민간개발 사업에 비해 쪽방주민의 입장을 더욱 반영하고 있는 만큼, 주민과 소유주 모두 윈윈(상생)할 수 있는 합리적인 결정을 내리겠다”고 말했다.

그러나 ‘소유주 의견을 반영하는 공공개발’은 애초에 답이 될 수 없다. 앞서 설명했듯 소유주는 개발이익을 최대로 거두기 위해 공공임대주택 건설을 최소화할 것이고, 이는 공공개발의 취지와 상충된다.

발언자로 나선 동자동 쪽방주민 윤용주 씨가 동자동의 열악한 주거 환경을 지적하고 국토부와 서울시에 주거 대책 마련을 촉구하고 있다. 사진 복건우

동자동 쪽방주민 윤용주 씨는 “지난해 국토부에서 주민의 재정착을 약속한 것이 우리의 유일한 희망”이라며 “매일같이 추위에 떨고, 쥐와 바퀴벌레가 가득한 집이 아니라 제대로 된 화장실과 욕실이 있는 집, 사람답게 살 수 있는 집을 만들어달라”고 목소리를 높였다.

같은 쪽방주민인 김정호 사랑방마을주민협동회 이사장은 공공개발 논의에 주민 당사자의 목소리가 빠져 있다고 지적했다. 김 이사장은 “왜 국토부와 서울시는 쫓겨나는 우리의 목소리에 귀 기울이지 않느냐”며 “하루라도 따뜻하게 살 수 있는 집, 화분이라도 하나 놓을 수 있는 집에서 살기 위해서는 정부가 후퇴 없는 공공개발을 추진해야 한다”고 말했다.

공공주택지구 지정 이후가 중요하다는 주장도 나왔다. 백준 제이앤케이(J&K)도시정비 대표는 “동자동이 공공주택지구로 지정되더라도 쪽방주민의 의사와 무관하게 해제될 가능성이 남아 있다”며 “동자동 개발사업의 방향은 국토부, 지방자치단체, 쪽방주민의 정치적 역학관계에 따라 결정될 것”이라 내다봤다. 달리 말해 쪽방주민이 공공개발에 지속적으로 목소리를 내야 동자동에 민간개발이 들어오는 것을 막을 수 있다는 것이다.

한편 한동훈 국토부 공공택지조사과장은 “당초 계획보다 사업이 늦어지게 되어 죄송하다”며 “저소득층 주거 환경을 개선할 수 있도록 정부와 서울시 관련 부처가 함께 노력하겠다”는 원론적인 답변을 내놓는 데 그쳤다.

[비마이너 / 복건우 기자]

무허가 숙박업, '법 보호'조차 받지 못해
건물주, 보수 작업 필요 없는 '남는 장사'
쪽방 벽지·장판 등 기본 관리 전혀 안돼
서울시 공공개발 추진에 건물주 "반대"

쪽방촌 건물주에게는 매달 1750만원씩 수익이 발생한다. 이마저도 순수 현금으로 챙긴다. 건물 관리도 쉽다. 관리인이 있긴 한데, 인건비는 들지 않는다. 무료로 방을 제공해주기 때문이다. 건물 관리도 따로 할 필요 없다. 벽지가 다 뜯기고 거미줄도 쳤지만, 따로 보수 작업을 하지 않는다. 무허가 숙박업이어서 주택임대차보호법 등의 보호를 받지 않아 여러모로 남는 장사다. 쪽방촌 건물주는 이렇게 돈을 번다.

수천만원대 월세 수익을 내고도 건물 관리를 하지 않는 건물주가 있다. 법망에서 벗어나 건물 관리·보수를 하지 않아도 되기 때문이다. 세입자에게 보증금과 계약서도 받지 않아 언제든 계약을 해지할 수 있다. 일명 '무적 임대 사업자'인 셈이다.

'김현우의 핫스팟'은 27일 쪽방촌이 모여 있는 서울 돈의동·창신동·영등포동·동자동 일대를 찾았다. 이들 지역엔 평균 38곳 쪽방 건물과 900여 개 방이 있다. 세입자는 대부분 기초생활수급자 혹은 65세 이상 홀몸 고령자 등이다. 방 크기는 작게는 3평, 큰 방이라 해도 5평이다. 

세입자는 정부에서 기초생활비와 주거지원금 등 50만원을 받는다. 이 중 절반 이상은 쪽방 월세로 낸다. 동자동 쪽방에서 5년여간 생활한 김정민 씨는 기자와 인터뷰에서 "월세가 빠져나가면 15만원 남는다. 이걸로 한 달 식사를 챙긴다. 현재 무적자이기 때문에, 계좌가 없어서 현금으로 월세를 납부하고 있다"고 했다. 

기자는 이날 만난 김씨가 생활하는 5평 남짓 방에서 하루를 지냈다. 장판은 곳곳이 뜯겨 시멘트가 훤히 드러났고 벽지는 노란색으로 물들었다. 창문도 깨졌지만, 신문지와 커튼으로 임시방편 막아놨다. 키가 174cm인 기자가 누웠을 때 다리를 다 펼 수 없을 만큼 작은 공간이다.  

해당 건물의 경우, 월세는 35만원이다. 방이 총 50개다. 이를 통해 건물주는 매달 1750만원씩 월세를 받아 간다. 쪽방촌 임대 사업 구조는 건물주·관리인·세입자로 구분된다. 건물주는 관리인을 지정한다. 관리인은 무료로 쪽방에 거주할 수 있는 혜택을 받는다. 세입자는 관리인에게 월세를 주고, 관리인은 건물주에게 월세를 송금하는 방식이다.

이런 구조다 보니 주인-대리인(agency problem) 문제도 발생한다. 동자동 세입자 모임 동자동사랑방 윤용주 운영위원은 여성경제신문과 인터뷰에 "건물주들은 물이 새고 천장이 무너져도 집수리를 한 번도 안 해줬다"면서 "지난해 쪽방촌에 거주하고 있던 세입자 한 분이 방에서 돌아가신 경우가 있었는데, (그럴 때도) 방세 내놓으라고 한 사람들이다. 주민들을 혐오하면서도 돈만 벌어가는 사람들"이라고 호소했다.

그러면서 "돈이 없어도 월세를 꼬박꼬박 내는 우리는 다른 것을 바라는 게 아니다. 벽지와 장판 보수만 해주면 된다. 사람이 살 수 있게만 해달라는 것"이라고 말했다. 

건물주가 쪽방에 실거주하는 경우는 드물다. 2021년 2월 기준 서울시가 조사한 쪽방 현황 자료에 따르면, 동자동에 명기된 쪽방 건물 소유주 124명(법인포함) 중 88명이 쪽방 건물이 아닌 곳에 살고 있다. 쪽방 건물은 대부분 자녀와 공동명의 또는 상속된 경우이고, 돈의동 쪽방촌의 경우 전체 66채 건물 중 56채가 한 소유주가 2채 이상 보유하고 있는 다주택 소유자다.

건물 보수 등 관리 필요 없는 일명 '꿀 임대업'

쪽방은 대부분 '무허가 숙박업'이다. 따라서 건물주는 건물 보수 작업 등의 의무가 없다. 세입자 입장에선 공중위생관리법·주택임대차보호법 등의 보호를 받지 못한다. 때문에 건물주는 세입자에게 보증금도 받지 않아도 된다. 계약서 작성 의무도 없다.

계약서를 작성하지 않기 때문에 건물주 입장에선 세입자를 내쫓기도 쉽다. 예를 들어 세입자가 월세를 내지 않는다면 계약을 일방적으로 해지하고 새로운 세입자를 들이면 된다. 세입자 입장에선 주소지가 있어야 생계급여 및 주거급여를 받을 수 있다. 해서 쪽방에 입주하는 것이 유일한 희망이다.

백광헌 동자동 주민 모임 부위원장은 본지에 "건물주는 손해 볼 게 전혀 없다. 매달 현금으로 월세를 받고, 보수 작업 등 관리하지 않아도 쪽방에 살려는 사람은 줄을 서 있기 때문이다. 누가 쫓겨나거나 죽어서 나가면 바로 다음 날 사람이 들어온다"고 설명했다.

지난해 2월, 정부는 서울역 쪽방촌 주거환경 개선을 위한 공공주택 및 도시재생사업 추진계획을 발표했다. 용산구 동자동 쪽방촌의 주거환경 개선이 목표다. 

공공주택 특별법에 따른 해당 사업은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 동자동 일대 4만 7000㎡를 2021년~2030년까지 개발하는 것이 골자다. 공공임대주택 1250호, 공공분양 200호, 민간 960호를 공급한다는 계획이다.

동자동 쪽방촌 공공개발 계획이 발표되자 동자동 쪽방 건물주들은 "사유재산을 빼앗는 공공개발을 반대한다"면서 민간개발을 추진하겠다고 맞섰다. 현재 국토교통부는 지난해 하반기로 예정됐었던 ‘지구 지정’을 미루고 있다.

박종만 양동쪽방 부위원장은 "지난해 쪽방촌 거주민 중 사망한 인원만 30명, 몸이 안 좋아져 요양병원 간 분이 30명 이상이다. 방문이 안 열려서 들어가 보면 사람이 죽어있는 경우가 태반"이라며 "정치인들이 쪽방촌이나 최저 생계층에 대한 정책을 발표하는 경우는 거의 없다. 정치권 사람들이 어려운 사람들의 얘기에 귀 기울여줬으면 좋겠다"고 호소했다.

김윤영 빈곤사회연대 활동가는 "정부와 국회는 집만 만들어주면 끝난다고 생각한다. 주택보급률이 100%를 넘은 지 한참 지났지만, 소유 숫자는 절반 조금 넘은 상황"이라면서 "새로 지어진 집들은 다주택자에게 돌아갔다"라고 주장했다. 

이어 김 활동가는 "쪽방촌 세입자가 사람답게 살 수 있는 권리를 빼앗기고 있다"면서 "정부가 건물주 눈치를 보고 시간을 끌고 있다. 그 시간 동안 세입자들은 계속 죽어가고 있는 상황이다. 갈 곳 잃은 세입자의 마지막 안식처인 이곳 동자동을 사람이 살 수 있는 최소한의 환경으로 만들어달라는 게 우리의 마지막 부탁"이라고 덧붙였다. 

여성경제신문 / 김현우기자